Das Bestellerprinzip regelt klar, wer die Maklerprovision bei einer Wohnungsvermietung in Deutschland zahlt: Derjenige, der den Makler beauftragt hat. Diese Regelung hat seit ihrer Einführung im Jahr 2015 die Provisionslandschaft im Mietwohnungsmarkt grundlegend verändert und schützt Mieter vor unerwarteten Kosten.
Das Bestellerprinzip: Wer beauftragt, der zahlt
Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für die Vermietung von Wohnungen. Dies bedeutet, dass derjenige die Maklerprovision tragen muss, der den Makler auch tatsächlich beauftragt hat. Zuvor war es gängige Praxis, dass Mieter die Provision zahlten, selbst wenn der Vermieter den Makler engagiert hatte. Das Bestellerprinzip hat diese Praxis beendet und soll faire Bedingungen schaffen.
Ursprung und Zielsetzung des Bestellerprinzips
Die Einführung des Bestellerprinzips war eine Reaktion auf die damals weit verbreitete Praxis, dass Mieter die Maklerkosten tragen mussten, obwohl sie den Makler nicht selbst beauftragt hatten. Ziel war es, Mieter vor der sogenannten „Doppelprovision“ zu schützen und die Last der Maklerkosten gerechter zu verteilen. Durch das Gesetz soll die Transparenz erhöht und ein fairer Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt gefördert werden.
Anwendungsbereich des Bestellerprinzips
Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum. Das schließt Wohnungen, Einfamilienhäuser und vergleichbare Objekte ein, die zur privaten Wohnnutzung bestimmt sind. Für den Verkauf von Immobilien oder die Vermietung von Gewerbeimmobilien gelten andere Regelungen bezüglich der Maklerprovision.
Wer ist der Besteller?
Der Besteller ist die natürliche oder juristische Person, die einen Makler aktiv damit beauftragt, eine Immobilie zu vermieten oder einen Mieter für eine Immobilie zu finden. Dies ist in der Regel der:
- Vermieter: Wenn ein Vermieter einen Makler beauftragt, um seine leerstehende Wohnung zu vermieten, ist er der Besteller und trägt somit die Maklerprovision. Dies ist der häufigste Fall unter dem Bestellerprinzip.
- Mieter (seltener): Theoretisch kann auch ein Mieter einen Makler beauftragen, um eine bestimmte Wohnung oder eine Wohnung mit bestimmten Kriterien zu finden. In diesem Fall wäre der Mieter der Besteller und müsste die Provision zahlen. Dies kommt in der Praxis jedoch deutlich seltener vor, da Mieter oft auf die Angebote von Maklern warten, die von Vermietern beauftragt wurden.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die bloße Inanspruchnahme von Dienstleistungen eines Maklers oder die Besichtigung einer Wohnung durch einen Makler nicht automatisch eine Beauftragung darstellt. Eine Beauftragung muss klar und eindeutig sein, oft durch einen schriftlichen Maklervertrag.
Ausnahmen und Besonderheiten
Obwohl das Bestellerprinzip klar die Beauftragung in den Vordergrund stellt, gibt es einige Konstellationen und Ausnahmen, die zu beachten sind:
Wer beauftragt, wenn die Wohnung bereits leer steht?
Wenn eine Wohnung leer steht und der Eigentümer (Vermieter) noch keinen Makler beauftragt hat, und ein potenzieller Mieter selbst einen Makler kontaktiert, um ihm bei der Wohnungssuche zu helfen, dann ist der Mieter der Besteller. Dies ist jedoch eine eher ungewöhnliche Konstellation. In den meisten Fällen ist der Vermieter derjenige, der aktiv wird, wenn seine Wohnung zur Vermietung ansteht.
Die Rolle des Maklers bei der Suche nach Mietinteressenten
Ein Makler, der von einem Vermieter beauftragt wird, ist verpflichtet, sich um die Vermittlung der Wohnung zu bemühen. Er sucht nach geeigneten Mietinteressenten, führt Besichtigungstermine durch und wickelt die Korrespondenz ab. Wenn der Makler erfolgreich einen Mieter findet, hat er seinen Anspruch auf Provision gegenüber dem Vermieter.
Keine Provision für Mieter bei Vermieter-Beauftragung
Das Kernstück des Bestellerprinzips besagt, dass ein Mieter keine Provision zahlen muss, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung über die Vermittlung dieses Maklers erhält.
Die Weitergabe von Kosten?
Es ist Maklern und Vermietern nicht gestattet, die Maklerkosten auf den Mieter umzulegen, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Jeder Versuch, die Provision indirekt zu verstecken, beispielsweise durch eine höhere Miete oder zusätzliche Gebühren, ist rechtswidrig.
Bestellerprinzip im Vergleich zu anderen Modellen
Das Bestellerprinzip ist nicht das einzige Modell zur Regelung der Maklerprovision. In anderen Ländern oder für andere Immobilienarten können unterschiedliche Regelungen gelten:
- Geteilte Provision (früher in Deutschland üblich): Hier teilten sich Mieter und Vermieter die Maklerprovision zu gleichen Teilen, unabhängig davon, wer den Makler ursprünglich beauftragt hatte.
- Käuferprovision (Immobilienverkauf): Beim Verkauf von Immobilien ist es weiterhin üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Provision zahlen, oft zu gleichen Teilen.
- Gewerbemietrecht: Für Gewerbeimmobilien gelten in der Regel andere Regelungen, und die Provision wird oft zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt oder ist frei verhandelbar.
Das Bestellerprinzip für Wohnraummiete stellt somit eine spezifische und mieterfreundliche Regelung dar, die sich von diesen anderen Modellen unterscheidet.
Die Höhe der Maklerprovision
Auch wenn das Bestellerprinzip klar regelt, wer zahlt, bleibt die Frage nach der Höhe der Provision relevant. Bei Vermietungen, bei denen der Vermieter den Makler beauftragt hat und somit zahlt, ist die Höhe der Provision gesetzlich begrenzt. Sie darf maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer betragen. Diese Obergrenze soll verhindern, dass Vermieter versuchen, überhöhte Provisionen zu vereinbaren, die dann möglicherweise doch indirekt auf die Mieter umgelegt werden könnten.
| Kategorie | Bestellerprinzip (Wohnraummiete) | Wer zahlt? | Höchstgrenze Provision | Typische Situation |
|---|---|---|---|---|
| Auftraggeber | Derjenige, der den Makler beauftragt. | Bei Vermieter-Beauftragung: Vermieter. Bei Mieter-Beauftragung: Mieter. | Max. 2 Kaltmieten zzgl. USt. (wenn der Vermieter zahlt). Frei verhandelbar (wenn der Mieter zahlt und den Makler beauftragt). | Vermieter sucht Mieter; Mieter sucht Wohnung über Makler des Vermieters. |
| Schutzfunktion | Schützt Mieter vor unverschuldeten Maklerkosten. | Klar definiert nach Beauftragung. | Ja, für Mieter die nicht beauftragt haben. | Deutliche Kostensenkung für Mieter. |
| Anwendungsbereich | Ausschließlich Wohnraummiete. | Für den Wohnungsmarkt. | Gilt nicht für Immobilienverkauf oder Gewerbemiete. | Wohnungen, Häuser zur privaten Nutzung. |
| Vertragsgestaltung | Deutliche Trennung zwischen Vermieter- und Mieter-Beauftragung. | Maklervertrag ist entscheidend. | Formelle Vereinbarungen erforderlich. | Schriftlicher Maklervertrag oft empfohlen. |
Praktische Auswirkungen des Bestellerprinzips
Seit der Einführung des Bestellerprinzips hat sich der Markt spürbar verändert. Vermieter, die ihre Wohnungen vermieten möchten, müssen nun die Maklerkosten selbst tragen, wenn sie die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen. Dies hat dazu geführt, dass einige Vermieter nun versuchen, ihre Wohnungen ohne Makler zu vermieten, um Kosten zu sparen. Auf der anderen Seite profitieren Mieter von der klaren Regelung, da sie bei Beauftragung des Vermieters keine Provision zahlen müssen. Dies erhöht die finanzielle Planbarkeit für Mieter erheblich.
Was passiert, wenn ein Makler beide Parteien vertritt?
Ein Makler darf grundsätzlich beide Parteien – Vermieter und Mieter – vertreten (Doppeltätigkeit). Wenn jedoch der Vermieter den Makler beauftragt hat, dann trägt der Vermieter die Provision. Der Makler darf in diesem Fall keine zusätzliche Provision vom Mieter verlangen, auch wenn er dem Mieter die Wohnung vermittelt. Sollte ein Mieter jedoch aktiv einen Makler engagieren, um eine Wohnung für ihn zu suchen, und dieser Makler findet eine passende Wohnung, die dem Vermieter gehört, so ist der Mieter als Besteller zur Zahlung der Provision verpflichtet.
Formale Anforderungen: Was gilt als Beauftragung?
Eine Beauftragung muss eindeutig sein. Ein einfacher Anruf, eine E-Mail mit einer Besichtigungsanfrage oder die bloße Aufnahme in eine Interessentenliste stellen in der Regel keine rechtsverbindliche Beauftragung dar. Eine Beauftragung wird typischerweise durch einen schriftlichen Maklervertrag dokumentiert, in dem die Leistung des Maklers und die vereinbarte Provision festgehalten werden.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Bestellerprinzip: Wer zahlt den Makler bei Vermietung?
Frage 1: Zahle ich als Mieter Provision, wenn ich eine Wohnung über eine Internetplattform finde, auf der ein Makler inseriert?
Nein, wenn der Makler die Wohnung im Auftrag des Vermieters inseriert hat und Sie diese Wohnung anmieten, zahlen Sie als Mieter keine Provision. Der Vermieter ist in diesem Fall der Besteller und trägt die Kosten.
Frage 2: Was passiert, wenn ich als Mieter selbst einen Makler beauftrage, um eine bestimmte Wohnung zu finden?
Wenn Sie als Mieter aktiv einen Makler beauftragen, eine Wohnung für Sie zu suchen, und dieser Makler findet eine passende Wohnung, dann sind Sie der Besteller und müssen die vereinbarte Maklerprovision zahlen.
Frage 3: Darf ein Vermieter die Maklerprovision auf die Miete umlegen?
Nein, das ist nicht zulässig. Das Bestellerprinzip verbietet die indirekte Umlegung der Maklerkosten auf den Mieter. Eine Erhöhung der Miete, die offensichtlich die Maklerkosten kompensieren soll, wäre rechtswidrig.
Frage 4: Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeimmobilien?
Nein, das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum. Für Gewerbeimmobilien gelten in der Regel andere Regelungen zur Maklerprovision.
Frage 5: Wie hoch darf die Maklerprovision maximal sein, wenn der Vermieter zahlt?
Wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat, darf die Maklerprovision maximal zwei Nettomonatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer betragen.
Frage 6: Was ist, wenn ich nur eine Wohnungsbesichtigung über einen Makler mache, ohne ihn zu beauftragen?
Die bloße Teilnahme an einer Besichtigung, die von einem Makler organisiert wurde, der von seinem Auftraggeber (dem Vermieter) beauftragt wurde, begründet keine Zahlungspflicht für Sie als Mieter. Nur eine eindeutige Beauftragung des Maklers durch Sie würde eine Provisionspflicht auslösen.
Frage 7: Kann ein Makler die Provision von mir verlangen, wenn er mir hilft, eine Wohnung zu finden, die er nicht selbst inseriert hat, aber die einem Freund von mir gehört?
Wenn Sie Ihren Freund beauftragt haben, Ihnen bei der Wohnungssuche zu helfen, und dieser Freund ein Makler ist und Sie ihn explizit mit der Suche beauftragen, dann sind Sie der Besteller. Der Fall, dass ein Freund eine Wohnung hat und ein Makler damit beauftragt wird, ist hier eher die Ausnahme. Entscheidend ist immer, wer den Makler vertraglich mit der Vermittlung beauftragt hat.
