Maklerprovision für Verkäufer: Kosten und Aufteilung

Als Verkäufer einer Immobilie stehst du unweigerlich vor der Frage nach der Maklerprovision: Wer zahlt was und welche Kosten kommen auf dich zu? Die Höhe und Aufteilung der Provision kann erheblich variieren und ist oft Verhandlungssache, was Transparenz und fundiertes Wissen unerlässlich macht.

Die Maklerprovision für Verkäufer: Was du wissen musst

Die Maklerprovision, auch Maklergebühr genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Als Verkäufer sind die Kosten und die Art der Aufteilung dieser Provision zentrale Aspekte, die du vor der Beauftragung eines Maklers klären solltest. In Deutschland ist die Gesetzgebung zur Maklerprovision komplex und hat sich in den letzten Jahren, insbesondere durch das Gesetz zur Regelung der
Verteilung der Maklerprovision, verändert.

Gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland eine Neuregelung zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Diese Regelung zielt darauf ab, die Kosten fairer zwischen Käufer und Verkäufer zu verteilen. Für dich als Verkäufer bedeutet dies in der Regel, dass du einen Anteil der Provision tragen musst, der in der Regel dem Anteil des Käufers entspricht, sofern beide Parteien keine abweichende Vereinbarung treffen.

Die Kernpunkte der Neuregelung sind:

• Gleichmäßige Teilung: Wenn ein Immobilienmakler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig ist (Doppeltätigkeit), muss die Provision in der Regel zu gleichen Teilen von beiden Parteien getragen werden.
• Obergrenze für Verkäufer: Der Anteil des Verkäufers darf in der Regel nicht höher sein als der Anteil des Käufers.
• Schriftform: Die Vereinbarung über die Maklerprovision muss zwingend in Textform erfolgen.

Es ist wichtig zu verstehen, dass diese Regelung primär für den Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher gilt. Bei anderen Immobilienarten, wie beispielsweise Gewerbeimmobilien, oder wenn der Käufer ebenfalls ein Unternehmer ist, können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Höhe der Maklerprovision: Was ist üblich?

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird zwischen dir und dem Makler verhandelt und im Maklervertrag vereinbart. Sie orientiert sich in der Praxis an üblichen Sätzen, die regional und je nach Objekttyp variieren können. Typischerweise bewegt sich die Provision für Verkäufer in Deutschland zwischen:

• 3% bis 7,14% des beurkundeten Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).

Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Region: In Ballungszentren und teuren Lagen sind die Provisionen oft etwas höher als in ländlichen Gebieten.
• Objekttyp und -wert: Bei Luxusimmobilien oder sehr gut verkäuflichen Objekten kann die Verhandlungsbasis anders sein als bei schwieriger zu vermittelnden Objekten.
• Leistungsumfang des Maklers: Ein Makler, der umfassende Dienstleistungen anbietet (z.B. professionelle Fotografie, 3D-Rundgänge, umfangreiches Marketing), kann eine höhere Provision verlangen.
• Verhandlungsgeschick: Deine Fähigkeit, über die Provision zu verhandeln, spielt eine entscheidende Rolle.

Die Provision wird in der Regel erst nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages fällig, also nach der notariellen Beurkundung. Dies gibt dir Sicherheit, dass du nur für eine erbrachte Leistung bezahlst.

Aufteilung der Maklerprovision: Wer zahlt was?

Wie bereits erwähnt, hat die gesetzliche Neuregelung die Aufteilung der Maklerprovision maßgeblich beeinflusst. Für dich als Verkäufer bedeutet dies konkret:

• Standardfall (Verkauf an Verbraucher): Wenn du eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Käufer verkaufst, der als Verbraucher gilt, und ein Makler involviert ist, der für beide Parteien tätig ist, wird die Provision üblicherweise geteilt. Eine gängige Aufteilung ist 50/50, wobei du und der Käufer jeweils die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision tragen. Wenn die Gesamtprovision beispielsweise 6% (zzgl. MwSt.) beträgt, zahlst du in der Regel 3% (zzgl. MwSt.) und der Käufer ebenfalls 3% (zzgl. MwSt.).
• Abweichende Vereinbarungen: Es ist möglich und manchmal auch sinnvoll, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn du die Immobilie privat verkaufst und keinen Makler beauftragst, der auch für den Käufer tätig ist. Oder wenn du mit dem Makler explizit eine andere Aufteilung vereinbarst, die aber den gesetzlichen Rahmen nicht unterläuft.
• Einseitige Beauftragung: Solltest du einen Makler exklusiv nur für deine Verkaufsseite beauftragen und dieser findet dann einen Käufer, der ebenfalls einen eigenen Makler beauftragt hat oder den Makler ohne eigene Beauftragung kontaktiert, muss die Provision trotzdem geteilt werden, sofern der Makler für beide Parteien tätig wird.
• Keine Provision für reine Suchaufträge: Wenn ein Makler lediglich im Auftrag des Käufers tätig ist und eine Immobilie für diesen sucht, kann er seine Provision nur vom Käufer verlangen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die gesetzliche Teilungsregelung greift hier nicht.

Wichtiger Hinweis: Die genauen Details zur Aufteilung müssen immer im schriftlichen Maklervertrag festgehalten werden. Lies diesen sorgfältig durch, bevor du ihn unterschreibst.

Zusätzliche Kosten und Nebenkosten für Verkäufer

Neben der Maklerprovision können im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf weitere Kosten auf dich zukommen, die du unbedingt einplanen solltest:

• Kosten für Energieausweis: Seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist der Verkäufer verpflichtet, potenziellen Käufern einen Energieausweis vorzulegen. Die Erstellung kann zwischen 100 und 400 Euro kosten, je nach Art des Ausweises und ob ein Vor-Ort-Termin nötig ist.
• Kosten für Grundbuchauszug: Für bestimmte Vorgänge im Verkaufsprozess benötigst du aktuelle Auszüge aus dem Grundbuch. Diese sind in der Regel kostenpflichtig.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer getragen, aber es ist ratsam, dies im Kaufvertrag explizit zu regeln.
• Kosten für Gutachten oder Wertermittlung: Wenn du vorab ein professionelles Gutachten erstellen lässt, um den Wert deiner Immobilie zu ermitteln, fallen hierfür Kosten an. Diese können je nach Umfang und Sachverständigem zwischen einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro liegen.
• Steuern: Je nachdem, wie lange du die Immobilie besessen hast, kann Spekulationssteuer anfallen. Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist (bei selbstgenutztem Wohneigentum 10 Jahre) verkauft wird, unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer.
• Kosten für Modernisierung oder Reparaturen: Um deine Immobilie attraktiver für Käufer zu machen, könnten Investitionen in kleinere Reparaturen oder Schönheitsreparaturen notwendig sein.

Die Maklerprovision ist oft der größte einzelne Kostenfaktor für dich als Verkäufer, aber es ist entscheidend, das Gesamtbild der anfallenden Kosten im Auge zu behalten.

Der Maklervertrag: Grundlage deiner Beauftragung

Bevor du einem Makler den Auftrag erteilst, deine Immobilie zu verkaufen, ist der Abschluss eines schriftlichen Maklervertrags unerlässlich. In diesem Dokument werden alle wichtigen Aspekte deiner Zusammenarbeit geregelt, darunter:

• Art des Maklervertrags: Einzelmaklervertrag (nur du beauftragst diesen Makler), Alleinmaklervertrag (nur dieser Makler darf deine Immobilie verkaufen) oder Sammelmaklervertrag (mehrere Makler dürfen deine Immobilie verkaufen).
• Leistungsumfang: Welche Dienstleistungen der Makler erbringt (z.B. Erstellung eines Exposés, Durchführung von Besichtigungen, Marketingmaßnahmen).
• Provision: Die Höhe der Maklerprovision, die genaue prozentuale Angabe und die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
• Laufzeit des Vertrags: Wie lange der Vertrag gültig ist.
• Exklusivität: Ob der Makler exklusiv beauftragt wird.
• Vergütungsanspruch: Unter welchen Bedingungen der Makler Anspruch auf seine Provision hat (in der Regel bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages).

Nimm dir Zeit, den Vertrag gründlich zu prüfen und stelle alle Fragen, die du hast, bevor du deine Unterschrift leistest. Achte insbesondere auf Klauseln, die eine Provision auch bei einem Verkauf ohne Mitwirkung des Maklers vorsehen, was nicht ungewöhnlich ist, aber klar geregelt sein muss.

Den richtigen Makler finden: Worauf achten?

Die Wahl des richtigen Maklers ist entscheidend für einen erfolgreichen und reibungslosen Verkaufsprozess. Hier sind einige Kriterien, die dir bei der Auswahl helfen können:

• Lokale Expertise: Ein Makler, der sich in deiner Region und dem dortigen Immobilienmarkt gut auskennt, kann den Wert deiner Immobilie realistisch einschätzen und potenzielle Käufer gezielt ansprechen.
• Referenzen und Reputation: Frage nach Referenzen von früheren Kunden oder recherchiere online nach Bewertungen und Erfahrungsberichten.
• Professionelles Auftreten: Ein seriöser Makler tritt professionell auf, ist gut erreichbar und kommuniziert transparent.
• Marketingstrategie: Informiere dich, wie der Makler deine Immobilie bewerben möchte. Hochwertige Fotos, aussagekräftige Texte und eine breite Streuung über verschiedene Kanäle sind wichtig.
• Transparenz bei Kosten: Ein guter Makler erklärt dir offen und verständlich die Höhe und Aufteilung der Provision sowie eventuell anfallende weitere Kosten.
• Empathie und Vertrauen: Du verbringst viel Zeit mit deinem Makler. Es ist wichtig, dass du dich gut mit ihm verstehst und ihm vertraust.

Vergleiche ruhig mehrere Maklerangebote und -gespräche, bevor du eine Entscheidung triffst. Scheue dich nicht, kritische Fragen zu stellen.

Kategorie	Wichtige Aspekte für Verkäufer	Typische Provisionshöhe (Verkäuferanteil)	Gesetzliche Grundlagen	Verhandlungsmöglichkeiten
Grundlagen der Provision	Vergütung für erfolgreiche Vermittlung, erst nach notarieller Beurkundung fällig.	Variabel, oft zwischen 3% und 7,14% (inkl. MwSt.) gesamt.	Neuregelung zur Verteilung der Maklerprovision (bei Wohnimmobilien an Verbraucher).	Provisionshöhe und -aufteilung sind verhandelbar.
Aufteilung der Provision	Bei Verkauf an Verbraucher meist geteilt (z.B. 50/50), wenn Makler für beide Seiten tätig ist.	Maximal 50% des Gesamtprovisionsbetrags für den Verkäufer.	Gesetz zur Regelung der Verteilung der Maklerprovision (seit 2020).	Abweichende Vereinbarungen möglich, aber schriftlich festzuhalten.
Nebenkosten	Kosten für Energieausweis, Grundbuchauszug, ggf. Gutachten, Spekulationssteuer.	Nicht direkt Teil der Maklerprovision, können aber Gesamtkosten erhöhen.	Energieeinsparverordnung (EnEV), steuerliche Regelungen.	Kosten für Gutachten oder Energieausweis können variieren.
Vertragsgestaltung	Schriftlicher Maklervertrag ist obligatorisch, regelt Leistung, Kosten und Laufzeit.	Deutlich ausgewiesen im Vertrag.	Keine spezifische gesetzliche Vorgabe zur Vertragsinhalt, außer Schriftform für Provision.	Alle Vertragsdetails, insbesondere Provision und Leistungsumfang, sind verhandelbar.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Maklerprovision für Verkäufer: Kosten und Aufteilung

Muss ich als Verkäufer immer eine Maklerprovision zahlen?

Nein, nicht zwingend. Wenn du deine Immobilie privat und ohne die Einschaltung eines Maklers verkaufst, fallen keine Maklerprovisionen an. Wenn du jedoch einen Makler beauftragst, der erfolgreich einen Käufer vermittelt, musst du gemäß Maklervertrag und den gesetzlichen Regelungen, insbesondere bei Verkäufen an Verbraucher, einen Anteil der Provision tragen.

Wer bestimmt die Höhe der Maklerprovision?

Die Höhe der Maklerprovision wird zwischen dir als Verkäufer und dem beauftragten Immobilienmakler verhandelt und im Maklervertrag schriftlich vereinbart. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Obergrenze, aber es existieren branchenübliche Sätze, die als Orientierung dienen.

Was passiert, wenn der Käufer die Maklerprovision nicht zahlen will?

Wenn die Maklerprovision vertraglich geteilt ist und der Käufer sich weigert, seinen Anteil zu zahlen, kann der Makler seinen Anspruch auf die Provision gerichtlich geltend machen. In der Regel ist die Provision erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages fällig. Wenn du als Verkäufer die gesamte Provision (aus deinem Anteil und dem des Käufers) im Voraus mit dem Makler vereinbart hast, um dem Käufer entgegenzukommen, kann der Makler diese von dir einfordern, wenn der Käufer nicht zahlt.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Die Maklerprovision für den Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie gehört zu den Veräußerungskosten und kann unter Umständen die Spekulationssteuer mindern, falls eine solche anfällt. Bei Vermietungsobjekten kann die Provision als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Gilt die Teilungsregelung auch für Gewerbeimmobilien?

Die gesetzliche Regelung zur Teilung der Maklerprovision gilt primär für den Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher. Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien oder bei Verkäufen zwischen Unternehmern sind abweichende Vereinbarungen über die Provisionshöhe und -teilung üblich und zulässig. Hier greifen die strengen Teilungsregeln des Verbraucherschutzes nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Maklerprovision und Servicegebühr?

Die Maklerprovision ist die übliche Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Eine Servicegebühr kann zusätzlich anfallen, wenn der Makler über die reine Vermittlung hinausgehende Dienstleistungen anbietet, wie z.B. die Erstellung von aufwendigen Verkaufsunterlagen oder die Organisation von Umbaumaßnahmen. Die genaue Definition und Abrechnung solcher Gebühren muss klar im Maklervertrag geregelt sein.

Kann ich mich weigern, die Maklerprovision zu zahlen, wenn ich mit der Leistung des Maklers unzufrieden bin?

Grundsätzlich ist die Maklerprovision erst nach erfolgreicher Vermittlung und notarieller Beurkundung des Kaufvertrages fällig. Bist du mit der Leistung des Maklers unzufrieden und sie hat nachweislich dazu geführt, dass die Immobilie nicht oder zu schlechteren Konditionen verkauft wurde, kannst du dies im Rahmen des Maklervertrags und der gesetzlichen Bestimmungen geltend machen. Eine pauschale Verweigerung der Zahlung ist jedoch nur gerechtfertigt, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat. Hier ist eine juristische Prüfung ratsam.