Du stehst vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie und fragst dich, welche Kosten neben dem Kaufpreis oder dem Erlös auf dich zukommen? Maklerkosten sind ein wesentlicher Bestandteil des Immobiliengeschäfts und können je nach Bundesland und Art des Geschäfts variieren.
Die Maklerprovision: Ein Blick auf die Kostenstruktur
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die du einem Immobilienmakler für seine Dienstleistungen zahlst. Diese ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird in der Regel zwischen Makler und Kunde verhandelt. Seit dem 1. Januar 2021 gibt es jedoch eine Neuregelung, die sogenannte Teilung der Maklerprovision, die in vielen Fällen Anwendung findet.
Maklerprovision beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel die Maklerprovision. Dies gilt für Wohnimmobilien (Wohnungen und Einfamilienhäuser). Die Höhe der Provision variiert stark und liegt typischerweise zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Es ist üblich, dass beide Parteien jeweils die Hälfte der vereinbarten Provision tragen. Das bedeutet, wenn die Gesamtprovision 6 % beträgt, zahlst du als Käufer 3 % und der Verkäufer ebenfalls 3 % des Kaufpreises.
Maklerprovision beim Immobilienverkauf
Auch beim Verkauf einer Immobilie ist die Provision fällig. Wurde im Vorfeld nichts anderes vereinbart, gilt auch hier die Teilung der Provision. Wenn du als Verkäufer die gesamte Provision übernehmen möchtest, muss dies explizit im Maklervertrag festgehalten werden.
Maklerprovision bei Mietobjekten
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Provision zahlt. In der Regel ist das der Vermieter. Die Provision für die Vermietung darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen.
Weitere Gebühren und Kosten beim Immobiliengeschäft
Neben der Maklerprovision können beim Erwerb oder Verkauf einer Immobilie weitere Kosten anfallen. Diese sind nicht direkt Maklerkosten, aber oft eng mit dem Immobilientransakt verbunden und werden von dir als Käufer oder Verkäufer getragen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Abgabe, die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt. Die Höhe variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer bezahlt und ist eine der größten zusätzlichen Kostenpositionen.
Notar- und Grundbuchkosten
Jeder Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Ebenso sind Eintragungen im Grundbuch notwendig. Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt sind gesetzlich geregelt und betragen in der Regel etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Auch diese Kosten trägt in der Regel der Käufer.
Gutachter- und Sachverständigenkosten
Falls du vor dem Kauf eine Wertermittlung oder eine bauliche Begutachtung wünschst, können Kosten für einen Sachverständigen anfallen. Diese sind nicht verpflichtend, aber oft empfehlenswert, um den Wert der Immobilie zu überprüfen und mögliche Mängel aufzudecken. Die Kosten variieren je nach Umfang des Gutachtens.
Finanzierungskosten
Wenn du die Immobilie finanzieren möchtest, fallen Zinsen für den Kredit an. Je nach Bank und Bonität können auch Bearbeitungsgebühren oder Schätzgebühren für die Beleihungsprüfung anfallen.
Renovierungs- und Umzugskosten
Nach dem Kauf fallen oft Kosten für Renovierungsarbeiten, Modernisierungen oder den Umzug an. Diese sind individuell und hängen von deinen Plänen und dem Zustand der Immobilie ab.
Die Maklervereinbarung: Worauf du achten solltest
Ein wesentlicher Punkt für die Entstehung von Maklerkosten ist die Vereinbarung mit dem Makler. Diese sollte stets schriftlich erfolgen und alle relevanten Punkte klar regeln.
Der Maklervertrag
Der Maklervertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen dir und dem Makler. Hier wird die Provision, die Laufzeit des Vertrages und die Leistungen des Maklers festgehalten. Achte darauf, ob es sich um einen Alleinauftrag oder einen einfachen Maklerauftrag handelt.
Klauseln zur Provisionszahlung
Die Klauseln zur Provisionszahlung sind entscheidend. Stelle sicher, dass klar ersichtlich ist, wer wann welche Provision zu zahlen hat und ob die Provision auch bei einer Veräußerung an einen Verwandten oder Bekannten fällig wird.
Verhandlungen über die Provision
Auch wenn es gesetzliche Obergrenzen bei der Provision gibt, ist eine Verhandlung oft möglich. Scheue dich nicht, über die Höhe zu sprechen, insbesondere bei höherpreisigen Immobilien oder wenn du dem Makler bereits potenzielle Käufer oder Verkäufer nennen kannst.
| Kostenkategorie | Beschreibung | Wer trägt die Kosten (typisch)? | Ungefähre Höhe |
|---|---|---|---|
| Maklerprovision (Kauf) | Vergütung für die Vermittlung beim Immobilienkauf | Käufer und Verkäufer (geteilte Provision) | 3,57 % – 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) |
| Maklerprovision (Miete) | Vergütung für die Vermittlung bei Mietwohnungen | Bestellerprinzip (i.d.R. Vermieter) | Max. 2 Nettokaltmieten + MwSt. |
| Grunderwerbsteuer | Staatliche Abgabe beim Immobilienerwerb | Käufer | 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland) |
| Notar- und Grundbuchkosten | Gebühren für Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung ins Grundbuch | Käufer | ca. 1,5 % – 2 % des Kaufpreises |
| Gutachterkosten | Kosten für eine professionelle Immobilienbewertung oder Bauschadensanalyse | Auftraggeber (oft Käufer) | Variabel, je nach Umfang |
Regionale Unterschiede bei der Maklerprovision
Die Maklerprovision ist nicht bundesweit einheitlich geregelt, auch wenn die Teilung der Provision nun eine breitere Anwendung findet. Es gab und gibt weiterhin Unterschiede, die sich aber seit der Neuregelung 2021 eher auf die genaue Höhe der prozentualen Teilung oder die Vereinbarungen im Einzelfall beziehen.
Bedeutung der Teilung der Maklerprovision
Die gesetzliche Regelung zur Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien hat zu mehr Transparenz und einer gerechteren Lastenverteilung geführt. Vor 2021 war es oft üblich, dass der Käufer den Großteil der Provision trug, auch wenn der Verkäufer den Makler ursprünglich beauftragt hatte.
Vertragsfreiheit versus gesetzliche Regelung
Obwohl die Teilung nun die Regel ist, bleibt ein gewisser Spielraum für individuelle Vereinbarungen. Du kannst im Maklervertrag durchaus abweichende Regelungen treffen, solange diese rechtlich zulässig sind. Es lohnt sich daher immer, den Maklervertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls Rücksprache mit einem Experten zu halten.
Die Leistungen des Maklers – Was deckt die Provision ab?
Die Maklerprovision ist nicht nur für das Zusammentragen von Angebot und Nachfrage gedacht. Ein guter Immobilienmakler bietet eine umfassende Dienstleistungspalette, deren Wert die Provision rechtfertigen kann.
Umfassende Marktkenntnis und Bewertung
Ein Makler verfügt über fundiertes Wissen über den lokalen Immobilienmarkt, aktuelle Preise und Trends. Dies ermöglicht eine realistische Einschätzung des Wertes deiner Immobilie, was sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf entscheidend ist.
Professionelle Vermarktung
Dazu gehören die Erstellung ansprechender Exposés, professionelle Fotos und gegebenenfalls Videos, Online-Marketing auf verschiedenen Portalen sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen.
Bonitätsprüfung und Verhandlungsführung
Bei Verkäufern hilft der Makler, potenzielle Käufer auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit zu prüfen. Bei Käufern unterstützt er bei den Preisverhandlungen, um den bestmöglichen Deal zu erzielen.
Unterstützung bei Formalitäten
Der Makler kann dich auch bei der Erstellung von Kaufverträgen, der Koordination mit Notaren und Grundbuchämtern sowie bei der Klärung behördlicher Angelegenheiten unterstützen.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Maklerkosten: Welche Gebühren beim Immobiliengeschäft entstehen
Fällt immer eine Maklerprovision an?
Nein, nicht immer. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip, bei dem derjenige zahlt, der den Makler beauftragt. Beim Immobilienkauf wird die Provision in der Regel geteilt, kann aber auch individuell vereinbart werden. In einigen Fällen, z.B. bei vonovia oder anderen großen Wohnungsbaugesellschaften, die eigene Vermietungsteams haben, fallen keine Maklerkosten an.
Wer bestimmt die Höhe der Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision wird in der Regel zwischen dir und dem Immobilienmakler verhandelt und im Maklervertrag festgehalten. Seit der Gesetzesänderung zum 1. Januar 2021 teilen sich Käufer und Verkäufer beim Kauf von Wohnimmobilien die Provision, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wird.
Kann ich die Maklerkosten von der Steuer absetzen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kannst du Maklerkosten steuerlich geltend machen. Beim Kauf einer Immobilie, die du selbst bewohnst, kannst du die Kosten als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen. Beim Verkauf kannst du die Maklerkosten als Veräußerungskosten angeben, was den zu versteuernden Gewinn mindert.
Was passiert, wenn der Immobilienverkauf platzt?
Ob Maklerkosten trotzdem fällig werden, hängt vom Maklervertrag und den Umständen ab. In der Regel ist die Provision verdient, wenn der Kaufvertrag rechtswirksam abgeschlossen wurde. Wenn der Kaufvertrag aufgrund von Umständen platzt, die der Makler zu vertreten hat, oder wenn dies vertraglich ausgeschlossen ist, kann die Provision entfallen. Bei einer „Rückabwicklung“ des Kaufvertrags aufgrund von Mängeln kann die Provision ebenfalls strittig werden.
Gibt es Unterschiede bei den Maklerkosten für Gewerbeimmobilien?
Ja, bei Gewerbeimmobilien gilt in der Regel das Prinzip der Vertragsfreiheit, das heißt, die Maklerprovision kann frei verhandelt werden und es gibt keine gesetzliche Teilungspflicht wie bei Wohnimmobilien. Die Provision kann hier durchaus höher ausfallen und je nach Markt und Objekt zwischen 3 % und 10 % des Transaktionsvolumens liegen.
Wann muss ich die Maklerprovision bezahlen?
Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, sobald der Kauf- oder Mietvertrag rechtswirksam zustande gekommen ist. Die genaue Fälligkeit wird im Maklervertrag geregelt. Oft wird die Zahlung nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages oder nach Unterzeichnung des Mietvertrages fällig.
Sind die Maklerkosten verhandelbar?
Ja, die Maklerkosten sind in vielen Fällen verhandelbar. Insbesondere bei höherpreisigen Immobilien oder wenn du dem Makler gute Vermittlungschancen bieten kannst, lohnt es sich, über die Höhe der Provision zu sprechen. Auch die Art und Weise der Leistungserbringung kann Einfluss auf die Verhandlungsbasis haben.
